福井の司法書士 永田司法書士事務所 相続・遺言・不動産登記・商業登記

相談事例

特別代理人選任

相談内容

夫が亡くなりました。50歳です。私たち夫婦には、21歳の長男と15歳の次男がいます。夫名義の土地建物の相続登記を行い、その後売却する予定です。特段注意することがありますか。

解決案

一つの方法は、妻2分の1、長男4分の1、次男4分の1の法定持分で相続登記を行い、その後全員で売買契約を締結する。次男については、親権者である親(妻)が手続きする方法です。この場合は当事者が3人となります。
もう一つの方法は、遺産分割協議書を作成し、相続登記を妻単独名義にする。売買契約書締結も妻一人で足ります。
しかし、遺産分割協議書作成に際し、家庭裁判所に、次男の特別代理人選任申し立てを行い、特別代理人を選任していただけなければなりません。
親である親権者と次男の権利が利益相反するから、親が次男の権利を代理することができないからです。申し立ての際、登記申請と同じ内容の遺産分割協議書も添付しなければなりません。

死後事務

相談内容

私は、賃貸マンションで一人暮らしです。県外には親族がいますが、付き合いはありません。私が亡くなった後のことが心配です。いまのうちにどのようなことをすればよいのでしょうか。

解決案

一つは、遺言書を書いておくことです。
死後の賃貸マンションの後始末ですが、成年後見人が選任されれば、後見人が後始末の事務を行うかもしれません。しかし、成年後見人が選任されないこともありうるので、あらかじめ死後事務委任契約を公正証書で締結するのも一つの方法です。
なお、賃貸マンションの契約書を、契約の存続を死亡の時までとする、終身建物賃貸借契約書に代えたほうがいいでしょう。

リフォーム

相談内容

父所有の自宅を、同居している私長男が、リフォームを計画しています。
改築資金は、銀行から借り入れる予定です。
登記手続きにどのようなことを注意すればよいのでしょうか。

解決案

第一は、建築業者との請負契約書締結前に、建物について一部でも長男の名義にしておく必要があります。ローン減税を受けるためです。
第2は、どれくらい長男の名義にする必要があるかということが問題になります。お父さんの建物に長男さんがリフォームすると、リフォーム部分はお父さんの建物に付加してしまい、建物の価値が上がってしまいます。そうすると、贈与税の問題が生じてしまいます。
理論的には、その割合を計算し、お父さんから建物の一部移転登記を行います。
しかし、なかなか計算も面倒です。例えば、建物の評価額が110万円以内で、お父様のご理解と承諾をいただけるなら、建物全部について所有権移転登記するのがよいです。100%所有である長男さんの建物にいくらの資金を投入しようと自由で、後日の抵当権設定登記手続きも楽です。